武漢住房銷售連年全國三甲,疫情蔓延重傷哪些房企?

  • 時間:2020-02-07 19:36 編輯:天臺房產網 來源:中國房產協會 閱讀:249
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摘要:  2020立春已過,但房企的春天,沒有到來。  疫情肆虐全國,全國超百座城市倡議或要求暫停開放售樓處。輾轉至線上蓄客的房企陷入被動局面。  國家衛健委2月6日通報,2月5日0~24時,31個。ㄗ灾螀^、

  2020立春已過,但房企的春天,沒有到來。

  疫情肆虐全國,全國超百座城市倡議或要求暫停開放售樓處。輾轉至線上蓄客的房企陷入被動局面。

  國家衛健委2月6日通報,2月5日0~24時,31個。ㄗ灾螀^、直轄市)和新疆生產建設兵團報告新增確診病例3694例,累計報告確診病例28018例。

  作為華中地區的大區中心城市,武漢在過去數年是眾多全國性房企布局的核心城市。第一財經記者梳理發現,全國前二十強房企,湖北省銷售額占全國銷售額比基本維持在4%-6%之間。即使比例較低的融創中國(01918.HK),也在2019年接連大手筆“掃貨”補倉,將武漢納入重點戰略城市。

  百強房企的必爭之地武漢,因一場疫情急速降溫,尤其是現金流緊張的民營房企將成為疫情誤傷的首批對象。大手筆加倉的房企短期內也將因為巨量資金沉淀于此,而飽受資金鏈困擾。

  盡管數位受訪者認為,剛需和改善需求只會遲到不會缺席,武漢城市基本面不改。但受疫情持續且擴圍,一季度房企業績受影響幾乎是受訪者共識,三月份更被視為上半年業績能否修復的分水嶺。

  當然,能給予當下房企希望曙光的還有來自金融財政、地產監管、融資等方面的寬松預期。

  必爭之地

  2019年,全國房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款分別同比下降11.4%、下降8.7%,武漢仍實現了全年供應建面、成交建面、成交樓面均價等房地產開發各項指標的逆市增長。

  以土地出讓金為例,綜合相關機構、湖北中原研究部的數據來看,武漢這一指標近年持續攀升,2019年錄得超1600億元,是僅次于杭州、蘇州的全國第三大熱點二線城市。住房銷售套數與銷售面積連續9年位居全國三甲。

  從各大房企的舉動也可管窺武漢市場的重要性。

  早在2009年以前,萬科( 000002.SZ /02202.HK)、保利發展(600048.SH)、金地集團(600383.SZ)、華潤置地(01109.HK)、中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)等一線房企便相繼入駐武漢。尤其是近五六年間,以武漢為代表的湖北省通過大力發展電子信息、智能制造裝備、汽車等持續推動產業結構轉型升級,降低落戶門檻及購房要求, 百萬大學生留漢創業就業等組合拳策略提升城市綜合競爭力,中梁控股(02772.HK)、正商集團、融信中國(03301.HK)、建發股份(600153.SH)等一批新面孔陸續亮相湖北。

  綜合多個機構2019年度數據,并參照克而瑞“2019年中國房地產企業銷售榜TOP200”來看,全國前二十強房企,湖北省銷售額占比基本維持在4%-6%之間。比例較低的屬融創中國為1.72%;相對較高的屬碧桂園、保利發展、金地集團。

  本地房企雖然銷售金額整體低于全國性房企,但銷售比重較高。其中,奧山控股、福星惠譽為代表的本地民營房企,來自本省的銷售比重均超過40%。以奧山控股為例,銷售額度破百億與它在武漢三鎮均布局體量較大的冰雪綜合體項目直接相關。

  2019年,也屬于武漢房地產市場升溫之年。

  武漢曾在2018年出臺歷史最嚴限價政策,導致土拍市場流拍、延期現象頻現, “地王”少見。伴隨時間對政策的“消化”、推行用地預申請模式等,本就覬覦該市場的房企在2019年大手筆補倉。這方面的代表企業屬融創中國、華夏幸福(600340.SH)。

  融創中國在2019年以單獨或者聯合體等形式在武漢“掃貨”超十幅地塊,耗資超234.4億元。

  華夏幸福以116億元的底價競得武漢兩宗地塊的土地使用權。這是華夏幸福2019年新增的首個“商業辦公項目”,更是南方總部在二級市場的首個項目,擬建金融中心。而這兩宗地塊臨近武漢超高地標綠地中心。

  類似的還有美的置業(03990.HK)。其于2019年首次進入湖北市場,便耗資超50億元在武漢拿地,屬于少見的手筆。

  “北上廣深拿地越來越難,類似于武漢、成都、杭州、重慶這樣的強二線城市可以說是前三十強房企的必爭之地也是必須守住的市場!币患曳科蟮娜A中地區負責人士表示,房企無論是拼規模還是拼盈利,武漢都算得上房企進行區域布局的優質棋子。

  超過60家百強房企進駐武漢,一方面,房企在武漢拿地的難度水漲船高;另一方面,也促使更多寄望進入華中市場的房企向武漢郊區、武漢周邊、湖北其他城市下沉。

  以擅長打造和運營金融總部經濟區的開發商金融街(000402.SZ)為例,幾乎未曾缺席武漢土拍,但也僅能落子武漢市江夏區等郊區地塊。中國恒大、綠地控股、中梁控股等均在湖北鄂州、隨州、黃岡等四五線城市展開布局。

  寄望三月“翻盤”

  突然來襲的疫情及跟進的封城舉措,迫使作為疫情重災區的湖北省,交通、商業、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯失春節后至元宵節的返鄉置業、旅游市鎮置業的重要窗口期。

  多家布局湖北省的房企均告訴第一財經記者,疫情當前,員工安全防護成首要任務,該停的工作必須停。據悉,絕大多數房企首先關閉售樓部的區域,便是湖北。

  “目前,一方面是保證公司員工尤其是疫區員工人身安全;另一方面,盡可能地通過捐款、捐物幫助疫區渡過難關!比趧撝袊鴥炔咳耸勘硎。

  除了捐款捐物、對租戶減租免租,在多個省份推遲返工響應下,中國恒大等多個房企均將員工開工日期再度予以延長。

  碧桂園、融創中國、綠城控股等房企正通過線上渠道獲客。但業內普遍認為,房子與其他商品差異化大、線下購房屬客戶習慣等,線上售房轉化率低,售房效果并不明顯。房企的銷售普遍陷入被動局面。

  以“湖北市場的銷售額排名靠前,但相比于長三角、珠三角市場在公司業績‘盤子’的分量來說,湖北市場重要性靠后”,對于武漢等樓市長遠基本面整體看好的保利發展人士也直言,“疫情的沖擊是全行業性質的!

  克而瑞新近公布的2020年1月百強房企銷售額,除萬科、金地集團、金科股份(000656.SZ)等實現正增長,銷售增速整體下行。

  “1、2月歷來是房企的銷售淡季,前兩月銷售額大概占全年10%左右。疫情引發的停售對2月影響最大,今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯! 華南地區一家房企營銷人員表示。

  相關機構市場研究總監曹晶晶也表達了類似觀點!跋啾扔赟ARS時期,當下GDP增速趨緩、行業市場規模繼續大幅增長的動力明顯減弱、房地產市場監管政策基本面更嚴格等,這次的疫情對市場的影響會大一些!

  幾乎多位受訪企業和業內人士均將三月視為能否改變上半年銷售局面的關鍵點。

  “一季度中3月份為傳統旺季,占一季度銷售額接近一半。如果疫情三月仍未解除,上半年估計銷售額很難修復!币患也辉妇呙牟季趾钡貐^的房企董秘辦人士透露,公司目前也是根據疫情動態調整對應的經營決策,動態跟進評估疫情可能對公司業績產生的影響。

  受疫情影響,諸多新問題接踵而來。有關機構企業事業部總經理白彥軍指出,比如,房企開工的節奏和時間延后,交付項目也會延后,這幾乎是全行業不可回避的問題。同時,線上蓄客如何實現線下轉化,也是房企當前需要攻克的核心難題。

  誤傷高債房企

  至2019年末,資金緊張已然是困擾房地產行業的首要問題。疫情當前,本就現金流吃緊的房企不得不直面更殘酷的資金鏈挑戰。

  天風地產根據2019H1報表數據,32家典型房企的現金/短債覆蓋倍數72%,自由現金流/短債為-18%?傮w而言,房企短債償債能力不強。

  白彥軍指出,若疫情持續,民營房企短期現金流會受到比較明顯的影響,接連而來的還有股價的波動、全年房屋竣工和交付面積的下降、股權質押難題等。

  換言之,短期負債較高的民營房企將成為疫情沖擊的首輪對象。具體到湖北市場來看,諸如以奧山控股為代表的本地中小民營房企,其抗風險能力整體較弱。此前公布的招股書顯示,凈資本負債比率2016-2018年分別錄得316.5%、568.9%和283.1%。

  此外,2019年武漢土地市場“大贏家”的融創,及大手筆拿地的華夏幸福、美的置業等企業,項目沉淀在手中短期內難以回籠現金,對區域公司的短期資金鏈也將構成挑戰。因為在業內人士看來,鑒于疫情對當地居民造成的心理創傷較大,武漢以及湖北的房地產市場信心恢復,將慢于其他省市。

  華發股份人士表示,由于線下售樓處關閉,整個行業一季度業績料都會受到影響,“一方面,公司要看疫情的進展;另一方面,公司后續復工之后會采取加推、促銷、加快現金回款等其他方式對沖疫情的影響!

  所幸的是,放眼到中長期來看,數位受訪人士對于武漢在內的湖北市場保持著相對樂觀的態度。

  “長期還是要看城市基本面。相比于重慶、成都等二線城市來說,產業基礎不遜色的武漢,人口基數大且大學生群體超百萬,近年留漢的大學生人數成遞增之勢,剛需和改善需求旺盛!比A發股份人士表示,只要武漢城市基本面沒有變化,居民的需求只會延后,不會消失。

  作為對資金端、政策端高度敏感的行業,能夠緩解房企憂慮的另一塊壓艙石,或許是金融財政、地產監管等方面的寬松預期。例如,央行近兩日投放流動性累計達1.7萬億元,也給予了部分房企信心加持。

  “當前疫情背景下,一些高周轉的企業也會面臨比較大的資金的問題,建議房企積極響應政策,做好預案! 白彥軍續稱。

  喜憂參半的是,中國恒大、融創中國、龍湖集團、碧桂園、新城控股等少數房企趕在2020年1月窗口期累計發行超百億美元債。諸如,中國恒大于1月中旬一方面將A股上市期限延長一年;另一方面,又發行了60億美元票據。這為等待疫情散去,“春天”來臨的房企提供了騰挪的空間。


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