2019年12月上海房地產市場報告

  • 時間:2020-01-11 20:58 編輯:天臺房產網 來源:中國房產協會 閱讀:56
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摘要:  上海易居房地產研究院2020年1月10日發布《12月上海房地產市場報告》。該報告顯示,新房和二手房市場出現以下特征:  新房市場:12月,上海新建商品住宅成交面積為68.6萬平方米,環比下降2.3%,同比增長33.5%;

  上海易居房地產研究院2020年1月10日發布《12月上海房地產市場報告》。該報告顯示,新房和二手房市場出現以下特征:

  新房市場:12月,上海新建商品住宅成交面積為68.6萬平方米,環比下降2.3%,同比增長33.5%;新增供給面積73.7萬平方米,環比增長52.2%,同比下降45.3%。12月上海共有30個新建商品住宅項目進入市場,臨近年關供給明顯增加,但并未推高12月新房的成交。

  回顧2019年月度成交數據,除去4月的小陽春和8、9月的臨港新政明顯利好,其他月份成交量都較為平穩?傮w來看,新房市場成交乏力,上漲動力明顯不足。

  年度數據來看, 2019年上海新建商品住宅成交面積約769.2萬平方米,同比增長19.0%;新增供給面積762.9萬平方米,同比下降7.0%。2017年商品住宅供應為2006年以來最低水平,2018年供給放量,但高供給并未推動成交量的上行,2019年供給略下滑,供小于求,成交量為近三年的最高值。從短周期來看,類似于2012年。參照2013年,預計2020年新建商品住宅成交量將小幅增長。

  從環線來看,在占比上,2019年內環內以及外環以外的新房成交量較2018年有所增長,其中,外環以外的新房成交面積達74%。在同比上,內環內成交面積同比增長42.0%尤為顯著,市區入市項目增加,2019年上海樓市持續限價高壓,開發商恐捂盤惜售等市場回暖無望,趁著小陽春上半年釋放了部分市區盤。郊環外成交面積同比增長31.1%,主要是臨港新政利好所致。

  從各區域來看,2019年上海商品住宅成交面積居前三的區域為浦東、青浦和奉賢,三區新房成交面積占全市總成交面積的45.0%,其中浦東區新房成交面積170.0萬平方米,仍位居榜首。同比來看,除了幾個基數較低的區域外,奉賢和黃浦同比增速較快,分別為42.0%和34.7%;靜安增速最慢,為-22.5%。

  從需求性質來看,按套均面積分成剛需、改善和享受型住房。占比上,改善型需求超過半壁江山,套面積在90-160平方米的成交占總成交面積的61%。成交面積上,各類需求同比均呈現正增長,其中,改善型需求增速最快,為24.5%。

  從項目銷售情況來看,排名前十位的項目絕大部分位于郊區,其中位于青浦的萬科天空之城成交面積11.7萬平方米,居2019年商品住宅成交面積榜單首位。第二和第三名分別為位于靜安的靜安府和位于嘉定的西郊金茂府。萬科天空之城作為熱門的TOD項目,周邊配套較成熟,性價比較高,一二三期均引起熱銷。

  12月上海新建商品住宅成交均價為56259元/平方米,環比上漲6.0%,同比下跌9.0%。12月新房成交均價環比有所上升,考慮到新房成交均價主要受成交項目結構影響,從成交金額來看,排名在前五的綠寶園、大名城紫金九號項目,成交均價均超過6萬,使得12月新房成交均價較11月有所上漲。預計后續上海新房價格將維持相對平穩的態勢。

  年度數據來看,2019年上海新房成交均價為54499元/平方米,同比上漲2.0%。觀察歷史數據可知,從成交均價來看,自2006年至2019年,上海房價整體呈現上漲的走勢;從同比漲幅來看,2018年和2019年成交均價同比漲幅大幅收窄,2019年同比漲幅處于歷史較低值。上海新房房價深受政策調控影響,2011年和2012年接近于零的同比增速是因為一系列限購限貸的調控政策,有效地遏制了房價。上海樓市調控政策難放松,預計2020年成交價格大概率將盤整。

  截止到2019年12月底,上海新建商品住宅庫存總量為773萬平方米,環比增長0.0%,同比增長11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個月,比11月增加0.1個月。觀察歷史數據,2019年3-9月存銷比下行,10-12月存銷比處于盤整態勢,目前處于合理區間。

  二手房市場:12月上海二手住宅成交近2.0萬套,環比增長11.2%,同比增長27.6%。月度數據來看,雖11、12月成交量出現年末翹尾止降轉增,但仍處于2019年4月以來的下行通道,不改二手房市場降溫的態勢,市場交易情緒在小陽春后持續走弱。除了個別月份,2019年單月成交量的絕對值不低,絕大多數月份月成交可達到2萬套的歷史平均水平。

  2019年上海二手住宅累計成交約23.7萬套,同比增長44.8%。結合歷史數據來看,二手房成交量波動規律較明顯。2009年成交量大增,市場經歷了3年低迷期后,2013年成交量開始回升,隨即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明顯高于2009年,市場出現2年低迷后回升,2019年回升幅度不及2013年。預計2020年二手房成交量大概率不會像2014年那樣出現大幅萎縮,考慮到2019年成交量基數較大,預計同比也不會出現大幅增長。

  11月,上海二手住宅價格環比增速為0.0%,同比上漲1.1%。按統計局統計口徑來看,受2018年“731”會議影響,二手住宅價格自2018年7月至2019年2月,連續了8個月環比下跌。3月起環比轉負為正,5-8月環比進入盤整期。同比曲線的波動具有一定的周期性,連續兩三年同比漲幅在正區間,隨后步入負區間。2015年至2016年10月,樓市繁榮期二手房同比漲幅不斷擴大至過去12年來最高點36.7%,因此房價下跌調整期也較長?紤]到2019年上海二手房月成交量較2018年同期均有所增長,預計二手房價格同比繼續上漲。


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